Mieterhöhung: Möglichkeiten für Vermieter und wie Mieter sich wehren können
Die Mieterhöhung ist für Vermieter ein wichtiges Instrument, um mit der Entwicklung des Marktes Schritt zu halten. Entscheidend für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung ist jedoch die vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag. Der Mietvertrag sollte klare Regelungen zur Mieterhöhung enthalten, da diese bestimmen, unter welchen Bedingungen und in welchem Umfang eine Mieterhöhung zulässig ist.
Regelungen zur Mieterhöhung enthalten, da diese bestimmen, unter welchen Bedingungen und in welchem Umfang eine Mieterhöhung zulässig ist.
Häufige Formen der Mieterhöhung
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist zulässig, wenn die Miete unter dem marktüblichen Niveau liegt. Die Erhöhung darf innerhalb von drei Jahren maximal 20 % betragen, was als „Kappungsgrenze“ bezeichnet wird. In bestimmten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze auf 15 % gesenkt werden. Diese Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden und ist nach einer Frist von drei Monaten wirksam, es sei denn, der Mieter widerspricht.
- Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB): Wenn der Vermieter Modernisierungen vornimmt, wie z. B. die Installation einer neuen Heizung oder die Verbesserung der Dämmung, kann er die Kosten anteilig auf die Miete umlegen. In der Regel darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufschlagen. Auch hier müssen die Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter vorher mitgeteilt werden.
Möglichkeiten der vertraglichen Vereinbarung
- Mieterhöhungsklauseln im Mietvertrag: Vermieter können im Mietvertrag eine automatische Mieterhöhung nach einem bestimmten Zeitraum oder unter bestimmten Bedingungen vereinbaren. Eine gängige Praxis ist die Indexmiete (§ 557b BGB), bei der die Miete regelmäßig an den jeweiligen Verbraucherpreisindex gekoppelt wird. Hierbei wird die Miete je nach Entwicklung der Inflation angepasst, ohne dass eine gesonderte Mieterhöhung ausgesprochen werden muss. Wichtig: Bei der Wohnraummiete muss die Mieterhöhung dennoch ausgesprochen werden, auch wenn sie automatisch durch den Index angepasst wird. Der Mieter muss schriftlich über die neue Miete informiert werden.
- Staffelmiete: In einem Mietvertrag kann auch eine Staffelmiete (§ 557a BGB) vereinbart werden. Hierbei wird im Vertrag festgelegt, dass die Miete in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Betrag oder Prozentsatz steigt. Dies gibt dem Mieter eine klare Übersicht über zukünftige Mieterhöhungen, die vertraglich festgelegt sind.
Möglichkeiten der Mieter, sich zu wehren:
- Prüfung der Mieterhöhung: Mieter haben das Recht, die Mieterhöhung auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen. Ist die Erhöhung zu hoch oder nicht ordnungsgemäß begründet, kann sie angefochten werden. Die Mieterhöhung darf die Obergrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren (bzw. 15 % in bestimmten Regionen) nicht überschreiten.
- Verweigerung der Zustimmung: Wenn der Mieter die Mieterhöhung für unrechtmäßig hält, muss er der Erhöhung nicht zustimmen. In diesem Fall kann der Vermieter versuchen, die Erhöhung gerichtlich durchzusetzen, aber der Mieter hat das Recht, sich zu wehren.
- Klage auf Mietminderung: Wenn die Mieterhöhung in Verbindung mit unzureichenden Modernisierungen oder Mängeln an der Wohnung steht, kann der Mieter auch eine Mietminderung geltend machen, bevor er einer Mieterhöhung zustimmt.
Fazit
Die Mieterhöhung muss immer im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben und den vertraglichen Regelungen stehen. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren sein, um Streitigkeiten zu vermeiden. Ein gut formulierter Mietvertrag, der Mieterhöhungsklauseln wie Indexmiete oder Staffelmiete enthält, kann für beide Seiten klare Verhältnisse schaffen. Unsere Kanzlei steht Ihnen mit rechtlicher Beratung zur Seite, egal ob Sie als Vermieter die Miete erhöhen möchten oder als Mieter gegen eine unrechtmäßige Mieterhöhung vorgehen wollen.
Regelungen zur Mieterhöhung enthalten, da diese bestimmen, unter welchen Bedingungen und in welchem Umfang eine Mieterhöhung zulässig ist.